Welke afspraken moet u maken met uw onderaannemer?

Als bepaalde werken in onderaanneming gebeuren, moeten de vereisten opgenomen worden in het onderaannemingscontract.

Bent u hoofdaannemer op een werf en u wenst bepaalde werken te laten uitvoeren door onderaannemer(s), dan is het belangrijk de vereisten die u worden opgelegd door de bouwheer ook op te nemen in het onderaannemingscontract.

Vereisten van de hoofdaanneming

Indien de bouwheer u als hoofdaannemer bepaalde verplichtingen oplegt (zoals bijvoorbeeld uitvoeringstermijn, specifieke technische vereisten,…) dan is het aangewezen dat u deze bepalingen doorschuift naar uw onderaannemer. Een onderaanneming wordt in praktijk vaak uitgevoerd op basis van een offerte met mondelinge bestelling. In dit geval zijn de vereisten van de hoofdaanneming niet doorgetrokken naar de relatie met uw onderaannemer. Wanneer u de vereisten van de hoofdaanneming ook wil opnemen in de opdracht naar uw onderaannemer, dan moet dit schriftelijk gebeuren. Dit kan op verschillende manieren:

Een onderaannemingscontract opstellen met duidelijke vermelding van het transparantieprincipe d.w.z. dat alle afspraken van het hoofdaannemingscontract ook van toepassing zijn op de onderaanneming. De onderaannemer moet dan wel in kennis worden gesteld van alle relevante documenten zoals plannen, lastenboek, planning…

Bij de bestelling uitdrukkelijk vermelden dat de werken moeten uitgevoerd worden conform de plannen/het lastenboek die integraal deel uitmaken van het contract met de onderaannemer.

Onderaannemingscontract

Alles is uiteraard afhankelijk van de verplichtingen die u zelf als hoofdaannemer moet naleven. We overlopen een aantal veiligheden die u kan inbouwen in het onderaannemingscontract:

  1. Betalingsvoorwaarden

De wijze van betaling van de facturen van uw onderaannemer kan u koppelen aan uw termijnen van betaling, zoals bijvoorbeeld met goedkeuring van vorderingsstaten, in functie van de vooruitgang der werken, welbepaalde termijnen,… Wanneer bij uw hoofdaanneming een borg is voorzien van bijvoorbeeld 5% (bankwaarborg of inhouding op facturen), doet u er goed aan dit eveneens voorzien bij uw onderaannemer. Is een prijsherziening uitgesloten in uw hoofdaanneming, kan dit best ook zo toepassen in de onderaanneming. Heeft u een vaste prijs voorzien ten aanzien van uw bouwheer, neem dan ook dezelfde basis bij de onderaanneming.

  1. Uitvoeringstermijn

Wanneer de werken moet uitgevoerd worden binnen een bepaalde uitvoeringstermijn, dan is het aangewezen deze termijn (of bij voorkeur een kortere termijn) ook op te leggen aan de onderaannemer. Niet alleen de termijn is van belang, maar ook de boete of schadevergoeding die hieraan wordt gekoppeld. Indien de bouwheer een boete per dag vertraging voorziet, kan u dezelfde boete voorzien in de onderaanneming, te verhogen met eventuele schade geleden door u zelf als hoofdaannemer.

  1. Bijkomende werken bevolen door de bouwheer

In praktijk gebeurt het regelmatig dat de bouwheer of diens architect rechtstreeks opdrachten geven op de werf aan de onderaannemer tot bijvoorbeeld uitvoering van bijkomende werken. Het is van belang te voorzien in uw contract dat de onderaannemer zich moet onthouden om dergelijke opdrachten uit te voeren behoudens met uitdrukkelijke goedkeuring van de hoofdaannemer. Zo vermijdt u nadien discussies over prijzen, uitgevoerde hoeveelheden,…

  1. Verzekering

Als hoofdaannemer doet u er goed aan te controleren of uw onderaannemer beschikt over een polis burgerlijke aansprakelijkheid waarvoor de onderaannemer u het bewijs moet voorleggen. Tevens kan u maar beter ook nagaan bij uw makelaar of verzekeringsmaatschappij of ook de werken van een onderaannemer gedekt zijn in uw eigen BA-polis. Worden er in het lastenboek of het contract met de bouwheer bepaalde vrijstellingen (franchise) ten laste gelegd aan de hoofdaannemer, dan is het aangewezen dit ook ten laste te leggen van uw onderaannemer.

  1. Artikel 544 Burgerlijk Wetboek

Artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek voorziet dat een eigenaar van een onroerend goed kan aangesproken worden voor schade veroorzaakt door abnormale burenhinder. Hieronder valt dus ook de zogenaamde “foutloze aansprakelijkheid”. In bepaalde contracten wordt voorzien dat de aansprakelijkheid wegens burenhinder wordt overgedragen op de aannemer. Dit betekent dat de aannemer deze aansprakelijkheid overneemt van de bouwheer, zelfs wanneer er dus geen fouten werden begaan in de uitvoering van de werken (bijvoorbeeld niet te vermijden schade zoals barsten, zettingen, schade door trillingen,…). Wanneer een dergelijke overname is voorzien voor artikel 544 B.W. dan kan dit ook opgenomen worden in het contract met de onderaannemer voor wat betreft de door hem uitgevoerde werkzaamheden.

  1. Oplevering

De modaliteiten die voorzien worden voor de oplevering der werken, zoals termijnen, dubbele oplevering, schriftelijk proces-verbaal,…kan je als hoofdaannemer best nakijken en doorschuiven naar de onderaannemer.

Het is aangewezen te bepalen dat de voorwaarden van de oplevering hetzelfde zijn bij de onderaanneming en dat de oplevering van de werken van de onderaannemer pas kan gebeuren wanneer de werken door de bouwheer zijn aanvaard en goedgekeurd. Wanneer er opmerkingen worden geformuleerd door de bouwheer of diens architect, dan kunnen deze opgenomen worden in de oplevering ten aanzien van de onderaannemer.

  1. Verbreking van het contract

Wanneer de onderaannemer tekort schiet in zijn verplichtingen of bij faling of overlijden van de onderaannemer, is het aangewezen te voorzien dat het contract in dit geval van rechtswege als verbroken wordt beschouwd en dat u als hoofdaannemer de mogelijkheid heeft om de werken te laten verderzetten door een derde aannemer en dit op kosten en risico van de voorgaande onderaannemer. Eventuele verbrekingsvergoedingen die voorzien zijn in het contract met de bouwheer kan u ook in het onderaannemingscontract opnemen.

Elke contract is voor elke werf verschillend zodat u er goed aan doet dit vooraf te laten nalezen door uw raadsman. Op deze wijze kan ook uw onderaannemingscontract aangepast worden. Een model van een onderaannemingscontract kan u terugvinden op de website van de Confederatie Bouw.