Natuursteengroeve te koop: Hoe gaat dat in zijn werk?

Stel: je bezit een natuursteengroeve en je wil ervan af. Maar wel graag voor een mooie prijs. Waar vind je eigenlijk de juiste koper voor dit toch wel aparte type vastgoed? Polycaro vroeg het aan Markus Balke, de man achter quarryforsale.net, het enige globale verkoopplatform voor groeven.

De Duitser Markus Balke is al meer dan 25 jaar actief in de wereldwijde natuursteensector, zowel in bewerking als verkoop. Sinds 2010 doet hij dat als CEO van Balke & Partners, een wereldwijd netwerk van experten (geologen, ingenieurs, financiële experts,…) die diensten verlenen aan natuurteengroeven en -producenten. Quarryforsale.com is actief sinds 2015.

U zegt: de reden om een groeve te verkopen, is niet omdat hij niet winstgevend is. Waarom dan wel?

“Een typische situatie is deze. De eigenaar is zeventig jaar oud en hij heeft twee dochters; één zit in bankieren en de andere in vastgoed. En dat besef je plots: hoog tijd om te verkopen! En als je groeve dan alleen lokaal of nationaal werkt en je hebt geen internationale contacten, dan wordt het moeilijk. Vooral ook als je niets wil laten weten aan je lokale concurrenten…. Nu, velen stellen hun hoop en vertrouwen aanvankelijk in een lokale bedrijfsvastgoedexpert. Maar lokaal zijn potentiële kopers natuurlijk erg dun gezaaid. En de kans dat de juiste internationale investeerder net zit rond te neuzen op de site van een lokale vastgoedmakelaar is wel bijzonder klein. Dat is als zoeken naar een naald in een hooiberg. Dus als je het op die wijze probeert, moet je echt al veel geluk hebben. Soms wachten verkopers een jaar of twee, of ze nemen de groeve een tijdje van de markt en proberen dan nog eens. Uiteindelijk komen velen bij ons terecht.”
Wij vermoeden zo dat het papierwerk bij dit soort transacties niet in één twee drie is ingevuld.
“Wij vragen voor onze pre-evaluatie inderdaad een groot aantal documenten: testrapporten van de steen, mijnlicenties, inventaris van de werktuigen, financiële rapporten over een periode van drie jaar… De mensen van de groeves hebben soms zes maanden tot zelfs een jaar nodig om alles op tafel te krijgen. Maar de twee meest belangrijke documenten, voor ons, zijn wel de officiële schatting van de waarde, en het geologisch rapport, uitgevoerd door een internationale expert, die is erkend door internationale investeringsgroepen. Dit geeft de verkopers de geruststelling dat ze niet onder de marktwaarde verkopen, en geeft de investeerder een realistisch beeld van de intrinsieke waarde. Als je per se wil doorgaan zonder ‘g-report’ en onafhankelijke schatting, zijn je kansen om te verkopen, in onze ervaring, minder dan 5%.”

Spanje en Portugal zijn quasi sold out.

Geraakt een groeve eigenlijk vlot verkocht, vandaag de dag?

“De meeste die we adverteren, krijgen we verkocht. Als ze op de site staan, dan hebben ze ook al een hele procedure doorgemaakt. Want we krijgen elke dag wel tien mensen aan de lijn die iets te verkopen hebben, maar soms hebben ze totaal onrealistische verwachtingen. Ze sturen geen documentatie, alleen een foto van een enorme berg in het Verre Oosten, met een klein beetje marmer te zien en ze hadden graag 15 miljoen dollar gewild! Maar de serieuze, die krijgen we verkocht. Niet altijd makkelijk: zo zijn er soms moeilijke eigendomsstructuren met 50-60% in handen van aandeelhouders, en de enen willen dit en de anderen dat. We maken van alles mee!”

Is de markt in steengroeven compleet internationaal? Of verkopen Spanjaarden toch eerder aan Spanjaarden?

“Hangt er allemaal maar van af. Als we een groeve verkopen in Spanje, is de kans eigenlijk erg klein dat die ook gekocht wordt door Spanjaarden. Daarentegen, in de VS is de kans op een Amerikaanse investeerder wél zeer groot. Maar het meest doorslaggevende element is niet de locatie, maar wel het materiaal. Het meest populaire materiaal ter wereld is witte marmer, dus als je daarvan een groeve verkoopt, dan kan de investeerder van eender waar komen. Als je daarentegen een nichemateriaal aanbiedt, zoals Afrikaanse blauwe leisteen, dan zal je slechts kunnen rekenen op de belangstelling van met name de Italianen, en daarnaast een paar Chinezen en eventueel een Saoedi.”

In Europa waren er in de laatste twintig jaar veel groeven die sloten of hun productie terugschroefden. Allemaal te wijten aan de tsunami van Aziatische natuursteen?

“Het ging ook om onvermogen om zich aan te passen aan de wereldmarkt. Dat was vooral een probleem in landen als Spanje of Griekenland. Daar hadden ze een erg sterke nationale markt, en toen de economie inkromp, donderde meteen alles in elkaar. Ze waren totaal niet ingesteld op internationaal zakendoen: ze hadden niet de contacten, spraken geen woord Engels, antwoordden op je mail pas na een week – als je geluk had. Het lag in elk geval niet aan de kwaliteit van hun producten, het was een kwestie van marketing.”

En in België?

“Ook in België zijn er in de graniet en kalksteen in de laatste tien jaar heel wat die het niet gehaald hebben. In de kalksteen-regio, toch de belangrijkste in België, heb je eigenlijk alleen nog Carrières du Hainaut, die het redden dankzij overheidssteun. Je hebt natuurlijk wel nog een bedrijf als Brachot-Hermant dat zich, met zijn Ierse groeven, wél uitstekend wist aan te passen aan de veranderende condities op de wereldmarkt.”

We verwachten, over de komende twee jaar een prijsstijging van de Chinese natuursteen met dertig, veertig procent.

Maar u ziet weer kansen voor Europese groeven?

“Momenteel ervaren we een hoge vraag naar groeven in de VS en Europa. Je ziet ook al dat Spanje en Portugal momenteel quasi sold out zijn. Toen het moeilijk ging, hebben ze hun productie teruggebracht met 30%, en momenteel kunnen ze niet meer bijbenen! Het heeft ongetwijfeld te maken met de ontwikkelingen in China, waar door milieuregulaties, gestegen transport- en arbeidskosten in de Fuijian provincie, waar de meeste Chinese natuursteen vandaan komt, vorig jaar al 500 groeven werden gesloten. We verwachten, over de komende twee jaar een prijsstijging van de Chinese natuursteen met dertig, veertig procent. En dan wordt de concurrentie weer haalbaar voor de Europese natuursteen. We zien nu al dat architecten hem weer meer voorschrijven. Prijs blijft belangrijk, maar als je er niet meer dan tien procent boven zit, dan wordt het doenbaar. Die licht hogere prijs is acceptabel, gelet op de problemen die er de laatste tijd zijn met Chinese natuursteen: verkleuringen, gebrek aan resistentie. Plus je moet alles op voorhand betalen en als er iets misloopt, heb je geen verhaal. Je verliest je geld én je reputatie.”

Mogen we ons dan verwachten aan groeven die weer opengaan en bloeien als voorheen?

“Wel, dat zal niet in één twee drie gebeuren. Er is nood aan mensen die investeren in lokale groeven. En dan kunnen we inderdaad in Spanje en Portugal, maar ook in België of Frankrijk, groeven weer zien opengaan. Als je investeert in moderne faciliteiten, dan maak je weer kans. Ik zie veel potentieel in de Europese natuursteenmarkt in de komende tien jaar!”

Momenteel ervaren we een hoge vraag naar groeven in de VS en Europa.

Ga niche!

Markus Balke doet meer dan bemiddelen in quarry sales alleen. Balke & Partners doet ook aan productontwikkeling. “We moedigen natuursteenproducenten altijd aan om te investeren in nichemarkten. Want dit drijft je winst onmiddellijk op. Als je enige plan is om de meest gebruikelijke kleuren en formaten te gaan afzetten op de gebruikelijke verkooppunten; wel, dat is eigenlijk a recipe for disaster. Daarom zetten we diverse experten samen (ingenieurs en geologen, bijvoorbeeld), ook van buiten de natuursteenindustrie. Want de natuursteenindustrie is soms op zoek naar oplossingen die daarbuiten al gevonden zijn. Zo pushen we bedrijven om nieuwe technologieën te ontwikkelen. Je kan nu al natuursteen hebben van 2 tot 5mm bij 200/300cm. En we kunnen nu zelfs fineersteen produceren in marmer en graniet, waar dit voordien alleen mogelijk was in leisteen. Dit met een dikte van 0,5 tot 1mm. Dit is een wereldrecord! En het maakt het mogelijk om grote oppervlakken te leveren, ook als een groeve klein is met een beperkte productie.”

Aparte klanten

De meeste kopers met wie Markus Balke samenwerkt, worden gelokt door de 15 à 30% winstmarge die een modern uitgebate natuursteengroeve kan opleveren. Maar er zijn er ook andere. “Er lopen daarbuiten een paar mensen rond die echt het virus van de natuursteen stevig te pakken hebben, zodanig dat ze in een groeve willen gaan wonen,” lacht Markus Balke. “En dan proberen we die ook aan te bieden, al liggen de groeven meestal natuurlijk in afgelegen zones, en niet aan zee, waar deze mensen het liefst wonen. Ook de oppervlakte is een kwestie: 100 are is natuurlijk nogal problematisch voor dit soort gebruik. We krijgen de laatste tijd nu ook wel vragen van investeringsgroepen die groeven willen omvormen tot resorts, met hotels, meren e.d. BMW heeft ook een SUV-testzone in een groeve en Redbull heeft een groeve voor klimmen en extreme motorsporten. Maar dit blijft allemaal hoogst uitzonderlijk; misschien 1% van de markt”.


Foto’s: Markus Balke